Die Zinsen bei Immobilien verharren weiterhin auf einem historischen Tief. Das bedeutet zweierlei: Das Ersparte auf Ihrem Konto vermehrt sich nicht – und Immobilienkredite sind günstig wie kaum je zuvor. Es liegt daher nahe, mithilfe von Immobilien-Investments fürs Alter vorzusorgen – schließlich verspricht das bewährte Betongold langfristige Einnahmen bei größtmöglicher Sicherheit.
1. Nutzungsstrategie
Ihrem Namen zum Trotz sind Immobilien erstaunlich flexibel. Sie können vermietet, selbst bewohnt oder gewinnbringend verkauft werden. Um die beste Nutzungsstrategie für Ihre Bedürfnisse zu ermitteln, machen Sie sich Gedanken über Ihre Prioritäten: Ein Einfamilienhaus lässt sich am besten selbst bewohnen – und bei guter Lage und regelmäßiger Pflege gewinnbringend verkaufen. Mehrfamilienhäuser bieten Dank mehrfacher Mieteinnahmen die größtmögliche Sicherheit bei solider Rendite. Eine Eigentumswohnung birgt zwar ein größeres Risiko bei Mietausfall, erspart Ihnen allerdings im Vergleich zum Mehrfamilienhaus Verwaltungsaufwand.
2. Objektwahl
Nach der Entscheidung für die Nutzungsstrategie fällt die Wahl des Objektes leichter – doch auch der Preis muss stimmen. Ermitteln Sie vor der Kaufentscheidung den Mietpreismultiplikator: Dividieren Sie hierzu den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Ergebnisse, die über 20 liegen, indizieren einen hohen Kaufpreis – ebenso wie eine hohe Nachfrage. Es gilt also: In diesem Fall ist mit einer weiteren Wertsteigerung zu rechnen, was einen lukrativen Wiederverkauf möglich macht. Für eine Vermietung spricht das jedoch nicht unbedingt – denn die größte Vermietungssicherheit lässt sich mit einer mittleren Mietpreislage erzielen.
Außerdem gilt: Je höher der Überschuss, desto lohnenswerter die Investition. Er berechnet sich aus der Differenz von Nettomiete und Kapitalisierungssatz (also Zinsen, Betriebs- und Unterhaltskosten sowie Rücklagen).
3. Finanzbindung
Der Kauf einer Immobilie will auch bei guter Bonität wohl überlegt sein – schließlich ist Ihr Kapital anschließend über Jahrzehnte gebunden. Ein schneller Wiederverkauf ist aufgrund der anfallenden Versteuerung nicht sinnvoll. Das sollte mit Ihrer persönlichen, beruflichen, familiären und finanziellen Zukunft kompatibel sein.
4. Risikomanagement
Nicht nur die lange Finanzbindung ist ein mögliches Risiko: Bei einer Vermietung oder Selbstnutzung der Immobilien können unvorhersehbare Kostenpunkte entstehen, Reparaturen und Instandsetzungen fallen an, Mietausfälle können entstehen. Halten Sie daher mindestens 0,5% des Hauswertes jährlich als Finanzrückläge vor.
5. Investitionsstrategie
Schlussendlich steht die Entscheidung für Ihre Investitionsstrategie an:
- Beim „Buy and Hold“ wird das Objekt möglichst lange gehalten, also vermietet oder selbst genutzt.
- Beim „Fix and Flip“ arbeiten Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie auf und verkaufen Sie gewinnbringend.
- Beim „1/3/10“ halten Sie die Immobilie drei Jahre lang lang, modernisieren sie danach unter Steuervorteilen und verkaufen Sie nach Ablauf der 10-jährigen Haltedauer steuerfrei.
Egal, wofür Sie sich entscheiden: Es kommt immer auf die Wahl des passenden Objektes an. Nehmen Sie dabei gerne unsere Expertise in Anspruch – wir beraten Sie gerne!
