Die berühmte Katze im Sack: Niemand will sie kaufen! Und doch kann es schneller passieren, als es uns lieb ist. Sie möchten eine Immobilie erwerben und ganz sicher gehen, dass sie Ihr Geld wert ist? Ein Wertgutachten schafft Abhilfe und bringt allen Beteiligten die nötige Klarheit. Was ein Wertgutachten ist und wie Sie das richtige Gutachten für Ihre Bedürfnisse bekommen, erfahren Sie von uns!
Was genau ist ein Wertgutachten?
Unter einem Wertgutachten versteht man die Einschätzung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie durch eine Expertin oder einen Experten.
Eine grundsätzliche Unterscheidung wird dabei zwischen dem Beleihungswert und dem Verkehrswert vorgenommen. Das Verkehrswertgutachten umfasst üblicherweise 50 bis 60 Seiten, kann bis zu 3 Monate Bearbeitungszeit beanspruchen und ist im Ernstfall auch vor Gericht gültig. Während der Verkehrswert dabei den marktüblichen Preis einer bestimmten Immobilie ausweist und nachvollziehbar macht, berücksichtigt der Beleihungswert zusätzlich auch denkbare Schwankungen dieses Immobilienwertes – denn gerade auf dem Immobilienmarkt kann es leicht zu solchen Veränderungen kommen. Der Beleihungswert ist somit insbesondere für Immobilienfinanzierungen relevant.
In puncto Bewertungsverfahren wird zwischen dem Ertrags- und Sachwert unterschieden. Der Sachwert bezeichnet den gesamten Wert einer üblicherweise privat genutzten Immobilie. Das schließt dazugehörige Außenanlagen oder zugehörige Gebäude ausdrücklich mit ein. Der Ertragswert geht noch einen Schritt weiter: Hier werden auch die möglichen erzielbaren Mieteinnahmen mit einkalkuliert.
Ein Kurzgutachten bestimmt lediglich einen möglichen, zu erzielenden Kaufpreis. Es istdeutlich kostengünstiger und beansprucht kürzere Bearbeitungszeiten. Es ist vor Gericht nicht gültig und eignet sich deshalb nur für private Immobilientransaktionen, die ohne gerichtliche oder behördliche Auseinandersetzung auskommen.
Warum braucht man ein Wertgutachten?
Viele Dinge erschließen sich erst auf den zweiten oder dritten Blick – am besten mit mehreren Paar Augen. Wie viel eine Immobilie wert ist, liegt zu großen Teilen an ihrem baulichen Zustand. Tiefgreifende Mängel können sich insbesondere bei Altbauten gut verstecken: Rohrleitungen aus Blei, schlechter Brandschutz, feuchtes Mauerwerk, veraltete Heiztechnik oder altertümliche Elektronik – all das kann Ihnen große Probleme in Form von notwendigen Investitionen bereiten.
Auch die energetische Effizienz einer Immobilie macht sich langfristig im Portemonnaie bemerkbar: Eine unzureichende Dämmung beschert Ihnen unmittelbar höhere Energiekosten – und macht langfristig eine umfassende energetische Sanierung nötig.
Die Gutachter analysieren eine Immobilie von „Kopf bis Fuß“: Sie stellen mögliche Mängel fest, weisen den Investitions- und Sanierungsbedarf aus und geben den realistischen Verkehrswert der Immobilie an. Sie machen damit Immobilienpreise real vergleichbar und geben Ihnen einen Ausblick auf alle erwartbaren Folgekosten.
Wie findet man gute Gutachter*innen?
Viele Wege führen zu einem fundierten Wertgutachten: Die Bundesländer beschäftigen unabhängige Gutachter*innen, die Verkehrswertgutachten anfertigen. Die Industrie- und Handelskammer bestellt zudem Sachverständige, die öffentlich vereidigt wurden. Auch diese sind durch ihren Amtseid dazu verpflichtet, unabhängige Wertgutachten zu verfassen.
Darüber hinaus können Sie sich auch an sogenannte „Sachverständige“ wenden. Diese ermitteln zwar nicht den Verkehrswert der Immobilie, weisen aber aus, ob der anberaumte Kaufpreis in einem angemessenen Rahmen liegt. Sachverständige sind durch die DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 durch die Deutsche Akkreditierungsstelle zertifizierte Expert*innen. Ihre Leistung kostet zwischen 300 und 1000 Euro. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, ein*n Energieeffizienz-Expert*in hinzuziehen – insbesondere, wenn Sie energetisch sanieren und hierfür eine Förderung beantragen möchten. In der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) können Sie diesbezüglich fündig werden.
