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Wie sinnvoll ist die Investition in einen Sachverständigen?

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Kennen Sie den Spruch: „Wer billig kauft, kauft zweimal“? Insbesondere bei Immobilientransaktionen kann der Schaden beim „Fehlkauf“ groß sein! Wer übereilt eine Kaufentscheidung für eine Immobilie trifft, ist schlimmstenfalls mit überfälligen Sanierungen, hohen Energiekosten oder kaschierten Mängeln konfrontiert. Doch inwieweit kann die Investition in eine*n Sachverständige*n vor solchen Folgekosten schützen?

Wann brauche ich unbedingt eine*n Sachverständige*n?

Es gibt Situationen, da kann eine Fehleinschätzung schlicht zu viel Geld kosten. Dann ist es immer sinnvoll, entsprechende Expert*innen zu konsultieren. Eine fachliche Einschätzung hat zwar immer ihren Preis – aber sie kann sich mehrfach bezahlt machen!

Wenn mithilfe der Sachverständigen mögliche Missstände rechtzeitig ans Licht kommen, bleibt Ihnen vieles erspart. Unerfreuliches wie Feuchtigkeitsschäden, Chemikalienbelastungen, bröckelnde Bausubstanz, Wärmebrücken oder schlechte Dämmungen sollte Sie schließlich nicht erst nach dem Kauf überraschen.

Doch so drastisch muss es gar nicht kommen: Wussten Sie zum Beispiel, dass Einfamilienhäusern eine durchschnittliche „Lebensdauer“ von 60-80 Jahren zugesprochen wird? Das heißt auch: Nach rund 20 Jahren sind üblicherweise erste aufwändigere Renovierungen notwendig. Bei der Beurteilung von Art und Umfang der nötigen Arbeiten sind Sachverständige die richtigen Ansprechpartner*innen.

Nicht erst seit Inflation und Energiekrise ist auch die Energieeffizienz einer Immobilie relevant: Lassen Sie sich daher frühzeitig den Energieausweis der entsprechenden Immobilie vorlegen, um einschätzen zu können, ob Sie mit hohen Energie- bzw. Sanierungskosten rechnen müssen. Die farbige Skala oben auf dem Energieausweis zeigt, ob das Objekt im grünen Bereich (niedriger Energieverbrauch) oder im roten (großer Sanierungsbedarf wegen hohem Energieverbrauch) steht – oder irgendwo dazwischen. Anhand ihrer Energiekennwerte werden Immobilien außerdem in neun Effizienzklassen von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf) unterteilt, um eine objektive Vergleichbarkeit zu schaffen.

Sachverständige Energieberater*innen können darüber hinaus eine Bestandsaufnahme des energetischen Ist-Zustands Ihrer Immobilie vornehmen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden. Sie ermitteln dann, welche Einsparpotentiale Ihre Immobilie aufweist – und schätzen die Sanierungskosten sowie den Sanierungsaufwand für Sie ein. So erfahren Sie auch, ob der angesetzte Immobilienkaufpreis für Sie gerechtfertigt und tragbar ist. Tipp: Sachverständige Energieberater*innen sind außerdem an Ihrer Seite, wenn Sie eine entsprechende Förderung für eine energetische Sanierung beantragen möchten – und die entsprechenden (Um-) Bauphasen professionell begleitet werden müssen.

Zwei fachliche Augen helfen Ihnen außerdem dabei, ungewöhnlich niedrige oder hohe Preise richtig zu interpretieren. Sobald augenscheinlich vergleichbare Immobilien stark im Preis differieren, ist Vorsicht geboten: Während ein zu hoher Preis durch ein gründliches Fachgutachten gegebenenfalls relativiert werden könnte, spricht ein sehr niedriger Preis meist die Sprache versteckter Mängel. Auch hier können Sachverständige Klarheit schaffen und den korrekten Verkehrswert der Immobilie ermitteln.

Übrigens: Private Verkäufer*innen haben das Recht, die Begutachtung durch Sachverständige zu untersagen. Auch ein solches Verbot kann ein Indiz für ein unseriöses Geschäft sein.

Wie erkenne ich gute Sachverständige?

Professionalität ist grundsätzlich oberstes Gebot für Sachverständige. Darüber hinaus unterscheidet man verschiedene Zertifizierungsgrade:


Einfache Sachverständige werden nach DIN EN ISO/IEC 17024 der Deutschen Akkreditierungsstelle zertifiziert. Sie begutachten, ob ein abgesprochener Kaufpreis angemessen ist oder nicht. Diese Dienstleistung kostet, je nach Auftragsvolumen, zwischen 300 und 1000 Euro.

Über die in Ihrer Region zuständige Industrie- und Handelskammer werden öffentlich vereidigte Sachverständige bestellt. Diese erstellen unabhängige Verkehrswertgutachten. Die Erstellung eines solchen Gutachtens dauert etwa drei Monate und kostet zwischen 1500 und 3000 Euro.

Tritt eine Person indes gänzlich ohne Zertifikat auf, so darf sie sich nur freie*r Sachverständige*r nennen.

Energieeffizienz-Expert*innen wiederum finden Sie in der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Sie erstellen Sanierungskonzepte und begleiten ggf. die anschließende Durchführung der Maßnahmen.

Fazit: Was genau beurteilen Sachverständige?

Wie steht es um die Dichte des Dachs? Finden sich Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden? Liegen gesundheitliche stark belastende Baumaterialien wie Asbest vor? Wie gut ist das Haus insgesamt isoliert und/oder gedämmt? Wie effizient ist das Heizsystem? Liegt ein Sanierungsstau vor? Professionelle Sachverständige beantworten all diese Fragen und viele mehr, nachdem sie sich ein fundiertes Bild machen konnten. Schäden werden genauso untersucht wie die Beschaffenheit der Bausubstanz, die allgemeine Energieeffizienz, der mögliche Bedarf an Sanierungsmaßnahmen sowie die Korrektheit bereits vorgenommener Umbaumaßnahmen.

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